“非典型房企”得力房产逆势拓储 “宁海神话”能否异地复制？

本报记者 杨让晨 张家振(zhèn) 宁波报道

“我们所有的楼盘项目都在这里销售(xiāoshòu)。”在位于浙江省宁波市宁海县民生路581号的得力(délì)房产销售中心，得力房产的销售顾问赵珍（化名）告诉《中国经营报》记者(jìzhě)，销售中心内在售的项目有不少。

日前，记者在该销售中心看到，硕大(shuòdà)的展厅内摆放着(bǎifàngzhe)宁海县6个(gè)项目沙盘模型。据赵珍介绍，有些项目的沙盘已经撤下，但是房源仍然在售。“销售中心放不下，就撤下了。”

相关资料显示，得力(délì)房产(fángchǎn)背靠著名的“文具大王”得力集团。早在2004年，得力房产就开始涉足房地产领域(lǐngyù)，至今已有20余年。2024年至今，得力房产在宁海县频繁拿地，总耗资近17亿元。

事实上，宁海县并不只有得力(délì)房产一家房企开发的楼盘。宁海县某大型连锁住房(zhùfáng)中介顾问陈超(chénchāo)（化名）告诉记者，目前，宁海县南寅钰府和恒海金湾(hénghǎijīnwān)两个楼盘项目并非由得力房产开发，但也是宁波市本土房企，位置相较得力房产的项目更加偏僻，价格也相去甚远。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，宁海县是经济比较活跃的地区，得力房产(fángchǎn)在当地形成的“垄断”地位是一种较为(jiàowéi)有意思(yǒuyìsī)的现象。“说明这家公司对当地整个(zhěnggè)房地产市场的资源把握能力很强。”

小县城(xiànchéng)里的“楼霸王”

得力(délì)房产正在宁海县的楼市中唱主角。

中指研究院发布(fābù)的数据显示，今年一季度，在宁波市房企销售TOP20排行榜中，得力(délì)房产位列第15位，销售金额为4.4亿元，销售面积约3.6万平方米(wànpíngfāngmǐ)，超过绿地控股、中国金茂、滨江集团等(děng)全国性房企。

“在(zài)(zài)售房源均价1.4万元/平方米，毛坯交付(jiāofù)。”赵珍告诉记者，目前，得力房产在宁海县城南部区域的楼盘玖和府128平方米户型在售，但没有样板房。

同样是在宁海县城南部区域，得力房产开发的另一个项目于(yú)2023年开盘，目前仍有房源在售。不过，赵珍向记者表示，该项目沙盘(shāpán)已经被清理了，目前只能看平面图(píngmiàntú)。

对于(duìyú)得力房产将所有楼盘集中在同一个销售中心展示销售的原因，赵珍向记者解释(jiěshì)称，这是因为所有楼盘均由得力房产开发。“都是同一个开发商，这样(zhèyàng)更方便。”

除得力房产外，在宁海县的(de)房地产开发商中，还有来自宁海县所属的宁波市企业。宁波世纪繁荣爱朋思置业开发有限公司开发的南寅钰府和宁波恒海伟业建设有限公司开发的恒海金湾均在销售中。不过，相较得力房产开发的楼盘而言，上述(shàngshù)两个项目(xiàngmù)的销售价格(xiāoshòujiàgé)要低很多。

“恒海金湾和(hé)南寅钰府(nányínyùfǔ)的销售均价分别约为5000元/平方米(píngfāngmǐ)和9000元/平方米。”陈超告诉记者，两个项目位置比较偏，距离县城中心有十几公里，所以价格比较便宜。

在严跃进看来，得力房产在宁海县占尽优势，说明其(qí)开发的(de)产品不错。“当地居民的购买力较强，买房置业的预期价格比较高。从统计角度看，这对房价会产生(chǎnshēng)一定影响。”

逆势扩张底气(dǐqì)何在？

作为县城，宁海楼市为何会(huì)呈现一家独大的局面？在业内人士看来，这或(huò)与当地的经济发展状况、人口结构等因素相关。

“得力(délì)房产在宁海县(nínghǎixiàn)拿地，都会选择比较好的位置。”宁海人张曼（化名）告诉记者，这也是项目销售价格比其他外来开发商要(yào)高的原因之一。

据了解，得力(délì)房产多在宁海县核心(héxīn)地段拿地。2024年至今，得力房产已花费10多亿元拿地，而且已进军宁波市区。

另一位宁海人王华（化名）也向记者表示，得力房产(fángchǎn)背靠得力集团，母公司业务涉及面广，加之与当地政府关系良好，拿到的多(duō)是宁海县(nínghǎixiàn)位置好的地块。

不过(bùguò)，在严跃进看来，本地(běndì)房企“垄断”县域城市楼市，还有一个原因与企业自身相关。“近年来，大手笔拿地的房企大多(dàduō)是央国企(guóqǐ)。得力房产短时间内拿下6宗地块，说明其资金状况不错，有能力扩张。”

与得力房产类似，浙江省临海县的浙江伟星实业发展股份(gǔfèn)有限公司（以下(yǐxià)简称“伟星股份”，002003.SZ），在(zài)当地也有“楼霸王”称号。

相关资料显示， 伟星股份(gǔfèn)是国内(guónèi)辅料行业龙头，主业聚焦纽扣、拉链，于1993年成立了房地产企业伟星房产。

据克而瑞统计数据，截至2024年12月底，伟星房产在(zài)浙江省(zhèjiāngshěng)临海县和安徽省芜湖市已分别开发40个和47个楼盘，在临海县的市场占有率连续多年(duōnián)超过60%，在芜湖市也维持在35%—50%。

对此，严跃进分析认为，诸如宁海县、临海县这样的县域城市，制造业比较(jiào)发达，虽然市场知名度不高，但吸引了众多外来人口，交通优势也很明显(míngxiǎn)。“这种(zhèzhǒng)县城制造业发达，购买力较为稳定，购房主力主要是当地居民。这种客群结构(jiégòu)使得本土房企有较好的发展前景。”

据(jù)赛迪顾问此前(cǐqián)发布的《2024中国县域经济高质量发展研究》，宁海县位列排行榜第44位。另据宁波市统计局数据，2024年，宁海县GDP同比增长4.7%，达到约1068亿元(yìyuán)。此外，宁海县还拥有(yōngyǒu)得力集团、东方日升、震裕科技等一大批龙头企业，同时注塑模具产业集群已入选国家级中小企业特色产业(tèsèchǎnyè)集群。

楼市回暖挑战(tiǎozhàn)犹存

本土房企密集拿地，并不意味着房地产市场就可以高枕无忧(gāozhěnwúyōu)。

克而瑞统计数据(tǒngjìshùjù)显示(xiǎnshì)，截至2024年年底，包括宁海县在内的低能级城市住房库存去化周期达到30个月。

在这种(zhèzhǒng)背景下，得力房产仍在土地(tǔdì)市场不断加码拿地。据中指研究院统计数据，今年一季度，得力房产共斥资约19亿元拿地，面积达到约12万平方米，位列浙江省拿地房企第6位，将保利置业(zhìyè)、银泰集团等企业甩在身后(shēnhòu)。

“在一些城市的投资模型中(zhōng)，大房企的关注度较少，市场地位相对较弱，本地房企有一定的市场影响力。”严跃进(yuèjìn)告诉记者，尽管县域城市的楼市压力大小可控，但(dàn)整体去库存周期较长，去化(qùhuà)周期长短与新建房源面积关系并不大，而是与购买力直接相关。

不过，宁海县楼市(lóushì)去化速度已大不如前。张曼告诉记者，目前，宁海县楼市已开始降温，均价(jūnjià)也在(zài)下降。“现在买房子没有那么‘香’了，只有得力房产的项目还比较贵，均价大约1.5万元/平方米。”

未来,类似宁海县这样(zhèyàng)的(de)县域楼市应如何调控(tiáokòng)？严跃进分析认为，需要注意楼市的调整情况，县域市场的购房需求得到释放后可能会缺少新的补充。如果本土核心房企的销售数据(shùjù)出现下行迹象，就要准备出台相关楼市政策的预案。“对于宁海县这样的地方而言，其城市能级和一、二线城市存在很大的区(qū)别。如果宁波市区楼市有所好转，可能会分流部分宁海县的潜在购房者前去(qiánqù)购房。”

总体而言，低(dī)能级城市楼市回暖前景依旧充满挑战。据中指研究院(yánjiūyuàn)统计数据，2024年，三、四线代表城市销售面积同比下降约22%。中指研究院据此分析认为，由于缺乏经济、产业的强力支撑(zhīchēng)，叠加人口不断流失(liúshī)，三、四线城市的销售形势愈加严峻，止跌回暖之路(zhīlù)或将比一、二线城市更加艰难。